Verzögerte Vermietung eines Ferienhauses schadet dem Kostenabzug

Als Vermieter haben Sie vielleicht schon einmal darüber nachgedacht, ob es nicht lukrativer wäre, ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung zu vermieten. Steuerrechtlich ist hierbei jedoch Vorsicht geboten, denn wahrscheinlich würden Sie die Ferienwohnung in der Urlaubszeit auch selbst nutzen wollen. Eine Privatnutzung ist jedoch ausgeschlossen, wenn Sie alle Kosten der Ferienwohnung als Werbungskosten bei Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen wollen. Worauf sollten Sie also achten, wenn Sie die Vermietung einer Ferienimmobilie planen?

Der Bundesfinanzhof nimmt typischerweise immer dann eine Einkünfteerzielungsabsicht an, wenn die Vermietung nicht mehr als 25 % unter der ortsüblichen Belegungszeit liegt. In diesem Fall können Sie grundsätzlich alle Ausgaben wie Abschreibungen, Schuldzinsen und sonstige Werbungskosten steuermindernd geltend machen - abzüglich eines eventuellen Privatnutzungsanteils.

Beispiel: Bei Ferienimmobilien auf Teneriffa sind durchschnittlich 200 ausgebuchte Tage üblich. Ist Ihr Ferienhaus an mindestens 150 Tagen im Jahr vermietet, können Sie Ihre Ausgaben als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Ist das nicht der Fall, zweifelt die Finanzverwaltung Ihre Einkünfteerzielungsabsicht an.

Im Zweifel müssen Sie dann nachweisen, dass Ihr Ferienhaus tatsächlich einen Gewinn abwirft. Hierfür müssen Sie einen Plan über einen Dreißigjahreszeitraum mit allen Einkünften und Ausgaben (üblicherweise orientiert am Durchschnitt der letzten fünf Jahre) erstellen. Kommen Sie am Ende auf einen Gewinn, dürfen Sie die Kosten wieder (anteilig) steuermindernd ansetzen. Ist das nicht der Fall, wird die Vermietung als vollständig privat angesehen.

So erging es einer Vermieterin, die über 2 Mio. € in den Neubau eines Ferienhauses auf Mallorca investiert hatte. Das Finanzgericht München (FG) stellte nämlich fest, dass sie zuerst nahezu keine, dann nur unzureichende und erst zu spät genügend Einnahmen generiert hatte: Der Bau war zwischen 2002 und 2006 erfolgt. 2008 wurden Baumängel beanstandet, aber von einem spanischen Gericht als Schönheitsfehler abgetan. Erst 2012 und 2013 konnte die Immobilie tatsächlich erfolgreich vermietet werden. Dadurch fehlten für den Dreißigjahreszeitraum über 200.000 €, um noch in die Gewinnzone zu kommen. Daher qualifizierte das FG die Vermietung als vollständig privat veranlasst. Ihre Verluste konnte die Vermieterin also gar nicht steuerlich nutzen.

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