Nachträglicher Ausschluss der Selbstnutzung rettet den Verlustabzug

Jedes Jahr trägt sich der ein oder andere sicherlich mit dem Gedanken, für den Urlaub gleich ein ganzes Ferienhaus zu kaufen, anstatt immer nur wochenweise eines zu mieten. Für den Rest der Zeit könnte man durch die Miete die Kosten decken. Vielleicht bleibt ja sogar noch etwas übrig? Aber Achtung: Hier lauert eine Steuerfalle! Und die existiert nicht nur für die oben angesprochenen potentiellen Vermieter, sondern auch für Investoren, die das Ferienhaus ausschließlich zum Vermieten erwerben wollen.

Darauf machte das Finanzgericht Köln (FG) vor Kurzem in einem Urteil zu einem Fall aufmerksam, in dem ein Ehepaar zum Zweck des Vermietens ein Grundstück erworben und anschließend ein Ferienhaus darauf gebaut hatte. Die Vermietung und Verwaltung wurde über einen Vermittler organisiert. Problem: Der Standardvertrag mit dem Dienstleister schloss eine Selbstnutzungsklausel ein. Die Vermieter des Ferienhauses hatten somit das Recht, das Ferienhaus selbst zu nutzen. Wegen der im Laufe der Jahre angefallenen Verluste verlangte das Finanzamt daraufhin eine Überschussprognose über 30 Jahre.

Doch diese, so das FG, war gar nicht erforderlich. Denn der Standardvertrag wurde nachträglich geändert. Die Selbstnutzungsklausel wurde gestrichen. Da bis zu dem Zeitpunkt der Streichung eine Selbstnutzung nicht vorlag, konnte das FG folglich von einem „Investor-Ferienhaus“ ausgehen. Und für nicht der Selbstnutzung unterliegende Ferienhäuser gilt prinzipiell, dass eine auf Dauer angelegte Vermietung und die Absicht, einen Einnahmenüberschuss zu erzielen, typisierend vermutet werden. Eine Überschussprognose ist demnach nicht erforderlich.

Wichtig dabei ist jedoch, dass die Vermietungstage die ortsübliche Vermietungszeit um weniger als 25 % unterschreiten. Das war im Streitfall gegeben, teilweise lag die Vermietungszeit sogar über dem Ortsdurchschnitt. Die Vermieter hatten somit Glück - die Verluste wurden weiterhin anerkannt.

Hinweis: Anders wäre der Fall zu beurteilen, wenn die Selbstnutzung nicht ausgeschlossen wäre - auf eine tatsächliche Selbstnutzung käme es nicht an. Sollten Sie Fragen zur Selbstnutzung einer Ferienwohnung und zu den steuerlichen Auswirkungen haben, sprechen Sie uns gerne darauf an.