Wann ein Mehrfamilienhaus als mehrere Objekte gilt

Als privater Grundstückseigentümer weiß man: Wenn man sein Grundstück erst zehn Jahre nach dem Kauf wieder veräußert, dann wird der Verkaufsgewinn nicht besteuert. Anders sieht es aus, wenn man als Unternehmer ein Betriebsgrundstück veräußert. Der Gewinn ist dann immer steuerpflichtig. In beiden Fällen haben die Veräußerer aber eines gemeinsam: Sie kennen die steuerlichen Folgen des Verkaufs. Ziemlich ungünstig ist es dagegen, wenn unbekannt ist, ob man seine Immobilie als Unternehmer oder Privatperson veräußert.

So erging es einem Ehepaar aus Nordrhein-Westfalen, das drei Mehrfamilienhauskomplexe innerhalb von zwei bis drei Jahren nach dem Kauf wieder veräußerte. Unstrittig war, dass der Gewinn von über 850.000 € versteuert werden musste. Aber nach Auffassung des Finanzamts fiel der Veräußerungsgewinn nicht im privaten Bereich an. Denn dadurch, dass sie drei Jahre zuvor bereits ein anderes Grundstück veräußert hatten, überschritten die Eheleute die sogenannte Dreiobjektgrenze. Diese besagt, dass wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren veräußert, steuerlich als Unternehmer mit gewerblichem Grundstückshandel gilt. Zu der Einkommensteuer kam also Gewerbesteuer dazu.

Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) bestätigte die Auffassung des Finanzamts nicht nur, sondern fügte noch hinzu, dass die Eheleute nicht bloß vier Objekte veräußert hatten, sondern weitaus mehr. Denn alle Objekte waren Mehrfamilienhäuser. Das allein ist zwar noch kein Grund, ein Haus als mehrere Objekte zu betrachten, aber die Komplexe standen auf geteilten Flurstücken. Eine wirtschaftliche Einheit, auf die bei der Betrachtung als ein Objekt abgestellt wird, lag damit nicht mehr vor. Insgesamt zählte das FG daher 15 veräußerte Objekte. Dass alle an ein und denselben Käufer gingen und der Verkauf in einer Urkunde besiegelt worden war, spielte keine Rolle.

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