Bemessungsgrundlage bei Rückkauf im Zwangsversteigerungsverfahren

Grundstücke werden teilweise unter notariell bestätigten Bedingungen veräußert. Wenn diese Bedingungen nicht eintreffen, erhöht sich beispielsweise der Kaufpreis (und damit die Grunderwerbsteuer) oder das Grundstück muss rückübertragen werden. Eine solche Vereinbarung hatten auch eine Immobilienbesitzerin aus Düsseldorf und der Erwerber ihres Grundstücks getroffen. Und zwar verpflichtete sich Letzterer, das Grundstück zu bebauen. Nachdem er insolvent geworden war und die Bebauung nicht stattfinden konnte, versuchte die ehemalige Besitzerin, den Rückerwerb durchzusetzen.

Jedoch vollstreckte eine Gläubigerbank ihre eigene Forderung schon vorher ins Grundstück, da die von der Bank vergebene Grundschuld im Grundbuch vor der Rückauflassung stand. Die ursprüngliche Eigentümerin konnte das Grundstück erst bei der Zwangsversteigerung zurückkaufen.

Üblicherweise ist ein Rückerwerb auf Antrag von der Grunderwerbsteuer befreit - und zwar sowohl nachträglich für den ursprünglichen Verkauf als auch für den Rückerwerb. Da der Rückerwerb im Streitfall jedoch erst im Rahmen der Zwangsversteigerung stattfand, hatte die ursprüngliche Eigentümerin doppelt Pech: Sie musste nicht nur die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis bei der Versteigerung (35.000 €) zahlen, sondern zusätzlich auch auf die Rechte, die noch auf dem Grundstück eingetragen waren. Bei diesen handelte es sich um beschränkt persönliche Dienstbarkeiten (Nutzungsbeschränkung) im Wert von über 69.000 € zugunsten der ursprünglichen Besitzerin, die sie sich beim ersten Verkauf gesichert hatte. Dass die Rechte zu ihren eigenen Gunsten bestanden, war nach Ansicht des Finanzgerichts Düsseldorf unerheblich.

Hinweis: Verträge über Grundstücke sollten alle Eventualitäten berücksichtigen. Notarielle Kaufverträge sollten Sie deshalb grundsätzlich auch auf steuerrechtliche Fallen untersuchen lassen.