Grunderwerbsteuer

Entgeltliche Mieterdienstbarkeit unterliegt nicht dem Steuerzugriff

Eine Ärztin schaut auf ein Tablet
25 Mai 2018

Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, muss - je nach Bundesland - eine Grunderwerbsteuer von 3,5 %bis 6,5 % einkalkulieren. Berechnet wird die Steuer auf den Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (= Gegenleistung). Als „sonstige Leistungen“ sind alle Verpflichtungen des Käufers anzusehen, die zwar nicht unmittelbar zum Kaufpreis für das Grundstück gehören, aber gleichwohl ein Entgelt für den Grundstückserwerb darstellen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem neuen Fall näher untersucht, wann beschränkte persönliche Dienstbarkeiten zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung gehören. Geklagt hatte eine Grundstückskäuferin, die für 7 Mio. € einen vermieteten Lebensmittelmarkt samt Parkplätzen und Tankstelle erworben hatte. Um den schuldrechtlichen Mietvertrag für den Fall der Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund eines insolvenzbedingten Verkaufs oder einer Zwangsversteigerung abzusichern, bestellten Grundstücksverkäuferin und -käuferin eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, durch die der Mieterin das Recht eingeräumt wurde, das Grundstück für ihr Einzelhandelsgeschäft und die Tankstelle zu nutzen. Hierfür zahlte die Mieterin ein gesondertes Entgelt, das der Höhe nach der Miete (535.000 € pro Jahr) entsprach.

Das Finanzamt ging bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer davon aus, dass nicht nur der Kaufpreis, sondern auch der Wert der Mieterdienstbarkeit als „sonstige Leistung“ zu besteuern war, weil die Einräumung der Dienstbarkeit schließlich eine Bedingung für den Grundstückserwerb war. Durch die Einrechnung der Dienstbarkeit erhöhte sich die Steuer um 341.830 € (5,5 % vom Kapitalwert).

Der BFH lehnte einen derart erweiterten Steuerzugriff jedoch ab und erläuterte, dass keine grunderwerbsteuerliche Gegenleistung vorliegt, wenn sich ein Grundstückskäufer im Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag verpflichtet, dem Mieter eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit gegen ein angemessenes Entgelt zu bestellen. Eine grunderwerbsteuerlich zu erfassende Gegenleistung könne nur vorliegen, wenn das Entgelt für die Dienstbarkeit unangemessen niedrig sei. Hierfür gab es im Urteilsfall jedoch keine Anhaltspunkte.

Hinweis: Im Ergebnis hat die Grundstückserwerberin mit der Bestellung der Dienstbarkeit also keine zu besteuernde „sonstige Leistung“ für den Erwerb des Grundstücks erbracht, so dass die Grunderwerbsteuer nur auf den reinen Kaufpreis berechnet werden durfte.

Das könnte Sie interessieren

25Sept.2017

Grunderwerbsteuer: Wie Grundstücke für Windkraftanlagen besteuert werden

Erwirbt ein Investor ein Grundstück, um darauf eine Windkraftanlage zu errichten, muss er - genau wie private Hauskäufer - die Grunderwerbsteuer einkalkulieren, die je nach ...

Mehr erfahren
12Juni2015

Grunderwerbsteuer: Bemessungsgrundlage bei Rückkauf im Zwangsversteigerungsverfahren

Grundstücke werden teilweise unter notariell bestätigten Bedingungen veräußert. Wenn diese Bedingungen nicht eintreffen, erhöht sich beispielsweise der Kaufpreis (und ...

Mehr erfahren
27Dez.2016

Späterer Ausfall des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer wird nicht herabgesetzt

Wie hoch die Grunderwerbsteuer ausfällt, richtet sich nach dem Wert der Gegenleistung - bei einem Grundstückskauf nach dem Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen ...

Mehr erfahren
11Feb.2019

Grunderwerbsteuer bei Grundstückskauf: Wie ein Erbbauzinsanspruch in Abzug zu bringen ist

Wird ein Grundstück erworben, das mit einem Erbbauzinsanspruch verbunden ist, ist für die Berechnung der Grunderwerbsteuer nur der Kaufpreis abzüglich des Kapitalwerts ...

Mehr erfahren
09Jan.2019

Grundstückskauf mit Auflagen: Kaufpreisminderung innerhalb der Zweijahresfrist

Grundsätzlich wird die Grunderwerbsteuer anhand des Kaufpreises ermittelt. Der Erwerber zahlt diese dann kurz nach dem Erwerb des Grundstücks. Was aber ist, wenn sich der ...

Mehr erfahren
27Nov.2017

Grunderwerbsteuer: Entlastung für Immobilienkäufer in Sicht?

Beim Kauf von Wohnungen, Häusern und Grundstücken fiel bis zum Jahr 2005 bundesweit nur eine Grunderwerbsteuer von 3,5 % des Kaufpreises an. Nachdem die Bundesländer seit ...

Mehr erfahren