Entgeltliche Mieterdienstbarkeit unterliegt nicht dem Steuerzugriff

Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, muss - je nach Bundesland - eine Grunderwerbsteuer von 3,5 %bis 6,5 % einkalkulieren. Berechnet wird die Steuer auf den Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (= Gegenleistung). Als „sonstige Leistungen“ sind alle Verpflichtungen des Käufers anzusehen, die zwar nicht unmittelbar zum Kaufpreis für das Grundstück gehören, aber gleichwohl ein Entgelt für den Grundstückserwerb darstellen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem neuen Fall näher untersucht, wann beschränkte persönliche Dienstbarkeiten zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung gehören. Geklagt hatte eine Grundstückskäuferin, die für 7 Mio. € einen vermieteten Lebensmittelmarkt samt Parkplätzen und Tankstelle erworben hatte. Um den schuldrechtlichen Mietvertrag für den Fall der Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund eines insolvenzbedingten Verkaufs oder einer Zwangsversteigerung abzusichern, bestellten Grundstücksverkäuferin und -käuferin eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, durch die der Mieterin das Recht eingeräumt wurde, das Grundstück für ihr Einzelhandelsgeschäft und die Tankstelle zu nutzen. Hierfür zahlte die Mieterin ein gesondertes Entgelt, das der Höhe nach der Miete (535.000 € pro Jahr) entsprach.

Das Finanzamt ging bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer davon aus, dass nicht nur der Kaufpreis, sondern auch der Wert der Mieterdienstbarkeit als „sonstige Leistung“ zu besteuern war, weil die Einräumung der Dienstbarkeit schließlich eine Bedingung für den Grundstückserwerb war. Durch die Einrechnung der Dienstbarkeit erhöhte sich die Steuer um 341.830 € (5,5 % vom Kapitalwert).

Der BFH lehnte einen derart erweiterten Steuerzugriff jedoch ab und erläuterte, dass keine grunderwerbsteuerliche Gegenleistung vorliegt, wenn sich ein Grundstückskäufer im Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag verpflichtet, dem Mieter eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit gegen ein angemessenes Entgelt zu bestellen. Eine grunderwerbsteuerlich zu erfassende Gegenleistung könne nur vorliegen, wenn das Entgelt für die Dienstbarkeit unangemessen niedrig sei. Hierfür gab es im Urteilsfall jedoch keine Anhaltspunkte.

Hinweis: Im Ergebnis hat die Grundstückserwerberin mit der Bestellung der Dienstbarkeit also keine zu besteuernde „sonstige Leistung“ für den Erwerb des Grundstücks erbracht, so dass die Grunderwerbsteuer nur auf den reinen Kaufpreis berechnet werden durfte.