Hausverkauf zur Geldbeschaffung

Veräußerungskosten sind keine Werbungskosten bei Mietobjekt

Eine Ärztin schaut auf ein Tablet
19 März 2020

Wer ein Mietobjekt anschaffen möchte, steht zunächst vor der Frage der Finanzierung. Verfügt der Vermieter bereits über nennenswertes Vermögen, muss er entscheiden, ob er sein neues Mietobjekt fremdfinanziert (z.B. über eine Bank) oder ob er vorhandene Vermögenswerte „zu Geld macht“, um den Kauf zu finanzieren.

Eine Vermieterin aus Nordrhein-Westfalen hatte sich vor Jahren für letzteren Weg entschieden: Sie erwarb 2013 eine noch zu errichtende Eigentumswohnung zur Vermietung und nahm zur Finanzierung des Kaufpreises zunächst ein tilgungsfreies, endfälliges Darlehen auf, das sie kurze Zeit später mit dem Erlös aus dem Verkauf eines privaten Einfamilienhauses ablöste. Beim Verkauf des Hauses fielen Anwalts-, Notar- und Maklerkosten an, die die Vermieterin als vorab entstandene Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend machte. Das Finanzamt erkannte die Kosten jedoch nicht an und wurde darin nun vom Bundesfinanzhof bestätigt.

Veräußerungskosten seien grundsätzlich nicht als vorab entstandene Werbungskosten im Vermietungsbereich absetzbar, wenn ein Steuerbürger zur Mittelbeschaffung für ein Mietobjekt eine private, zuvor nicht vermietete Immobilie veräußere. Zwar können Veräußerungskosten nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung unter sehr engen Voraussetzungen als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn sich der Vermieter in einer Zwangslage befindet. Eine solche war vorliegend aber nicht gegeben, da die Klägerin wirtschaftlich nicht gezwungen war, zur Finanzierung der Eigentumswohnung das Einfamilienhaus zu verkaufen. Die Bank hatte ihr sogar angeboten, das Darlehen unter geänderten Konditionen fortzusetzen. Die Klägerin hatte sich also ohne wirtschaftlichen Zwang dazu entschlossen, das Haus zu verkaufen und das freigewordene Kapital in die Eigentumswohnung zu investieren.

Hinweis: Der Urteilsfall zeigt, dass private Vermieter ihre entstandenen Veräußerungskosten nur in sehr engen Grenzen im Vermietungsbereich absetzen können.

Das könnte Sie interessieren

09Okt.2015

Verkauf eines Mietobjekts: BMF überarbeitet Aussagen zum nachträglichen Schuldzinsenabzug

Vermieter, die ein fremdfinanziertes Mietobjekt veräußern und die vorhandenen Darlehen fortbestehen lassen, sind sehr daran interessiert, die weiterhin anfallenden Schuldzinsen ...

Mehr erfahren
05Nov.2019

Umschuldung von Fremdwährungsdarlehen: Schuldzinsen infolge Währungskursverlusts sind nicht absetzbar

Wird ein Mietobjekt fremdfinanziert, können Vermieter die anfallenden Schuldzinsen als Werbungskosten bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Wird ...

Mehr erfahren
23Mai2020

Werbungskosten bei Vermietung: Schuldzinsen infolge Währungskursverlusts sind nicht abziehbar

Wenn private Vermieter ein Mietobjekt fremdfinanzieren, können sie die anfallenden Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. ...

Mehr erfahren
14Apr.2018

Vorfälligkeitsentschädigung: Abgrenzung zwischen Veräußerungs- und Werbungskosten beim Hausverkauf

Häufig investieren Grundstückseigentümer in mehrere Immobilien. Das macht aus wirtschaftlicher und steuerlicher Sicht oftmals durchaus Sinn. Ein Grundstückseigentümerehepaar ...

Mehr erfahren
10Juli2016

Fahrten zum Mietobjekt: Wann nur die ungünstigere Entfernungspauschale abziehbar ist

Vermieter können ihre Fahrten zum Mietobjekt in aller Regel mit 0,30 € pro gefahrenem Kilometer als Werbungskosten absetzen, so dass sich Hin- und Rückfahrt steuermindernd ...

Mehr erfahren
26Okt.2019

Vermietung und Verpachtung: Welche Kosten können Vermieter absetzen?

In Deutschland werden rund 60 % aller Mietwohnungen von Privatpersonen vermietet. Die steigenden Miet- und Immobilienpreise in vielen Städten haben Immobilieninvestments ...

Mehr erfahren