Anmietungsmodell mit Arbeitgeber erfordert Überschussprognose

In der Praxis kann es steuerlich sinnvoll sein, dass ein Arbeitnehmer einen Raum seiner Wohnung bzw. seines Hauses an seinen Arbeitgeber vermietet und diesen Raum wiederum selbst als Homeoffice für seine Angestelltentätigkeit nutzt. Die Mietzahlungen des Arbeitgebers sind dann beim Arbeitnehmer als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen, sofern ein betriebliches Interesse des Arbeitgebers an diesem Anmietungsmodell besteht.

Hinweis: Ein solches Interesse könnte beispielsweise dann bestehen, wenn dem Arbeitnehmer in den Firmenräumen kein Büro zur Verfügung gestellt werden kann.

Sofern Vermietungseinkünfte vorliegen, kann der Arbeitnehmer die Kosten seiner Wohnung bzw. seines Hauses (z.B. Erhaltungsaufwendungen, Abschreibungen, Schuldzinsen, Nebenkosten) anteilig für das Homeoffice als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend machen und auf diese Weise sogar steuerliche Verluste generieren, die er dann mit seinen anderen Einkünften verrechnen kann.

Hinweis: Die Abzugsbeschränkungen für häusliche Arbeitszimmer gelten bei diesem Vermietungsmodell nicht, so dass die auf den vermieteten Raum entfallenden Kosten selbst dann in voller Höhe abgesetzt werden können, wenn der Arbeitnehmer im Homeoffice nicht seinen Tätigkeitsmittelpunkt hat.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem aktuellen Urteil nun aber eine neue Hürde für die Verlustanerkennung gesetzt und entschieden, dass entsprechende Vermietungsmodelle steuerlich nur anerkannt werden, wenn der Arbeitnehmer nachweisen kann, dass er mit der Vermietung auf Dauer gesehen „schwarze Zahlen“ schreiben möchte. Diese Überschusserzielungsabsicht muss der Arbeitnehmer dem Finanzamt anhand einer objektbezogenen Prognose darlegen, weil das Vermietungsmodell vom BFH als Vermietung zu gewerblichen Zwecken angesehen wird, für die eine bestehende Überschusserzielungsabsicht nicht einfach unterstellt werden kann (anders als bei dauerhaften Wohnungsvermietungen).

Fallen über die Dauer der Vermietung voraussichtlich mehr Werbungskosten als Einnahmen an, wird dem Vermietungsmodell die steuerliche Anerkennung entzogen, die Vermietungsverluste sind dann nicht absetzbar.

Geklagt hatte ein angestellter Vertriebsleiter, der eine Einliegerwohnung seines Hauses an seinen Arbeitgeber vermietet und diese als Homeoffice genutzt hatte. Die für die Wohnung angefallenen Kosten einer behindertengerechten Badsanierung von 25.800 € wollte er komplett als Werbungskosten bei seinen Vermietungseinkünften abziehen.

Hinweis: Der BFH verwies die Sache zurück an das Finanzgericht Köln, das in einem zweiten Rechtsgang prüfen muss, ob der Arbeitnehmer über die voraussichtliche Vermietungsdauer überhaupt einen Gesamtüberschuss erzielen kann. Die Renovierungskosten müssen durch die prognostizierten Überschüsse der Folgejahre also komplett wieder „reingeholt“ werden können, um steuerlich anerkannt zu werden.