Nur zur Vermietung bestimmte Wohnimmobilien sind steuerbegünstigt

Für geerbte Mietobjekte sieht das Erbschaftsteuergesetz einen verminderten Wertansatz vor. Sie dürfen mit nur 90 % ihres Wertes in den erbschaftsteuerlichen Erwerb einfließen, sofern sie

• zu Wohnzwecken vermietet oder zu einer solchen Vermietung bestimmt sind,

• innerhalb der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums liegen und

• nicht zum begünstigten Betriebsvermögen oder land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören.

Mit dieser Vergünstigung will der Gesetzgeber Wettbewerbsnachteile ausgleichen, die privaten Immobilienbesitzern gegenüber nicht mit Erbschaftsteuer belasteten institutionellen Immobilienanbietern erwachsen.

In einem neuen Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) jetzt entschieden, dass der verminderte Wertansatz nicht für ein leerstehendes Einfamilienhaus beansprucht werden kann, das erst zwei Jahre nach dem Erbfall vom Erben vermietet wird. Im Entscheidungsfall hatte die Erblasserin das Objekt zunächst selbst bewohnt, war aber zwei Monate vor ihrem Tod in ein Altenpflegeheim umgezogen. Nach ihrem Umzug bzw. Tod stand das Haus leer.

Ob eine Immobilie für die Vermietung bestimmt ist und somit steuerbegünstigt vererbt werden kann, muss nach der Entscheidung des BFH im Zeitpunkt der Entstehung der Erbschaftsteuer geprüft werden, bei Erwerben von Todes wegen somit regelmäßig zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers. Zur Vermietung bestimmt ist ein Objekt, wenn der Erblasser bereits eine konkrete Vermietungsabsicht hatte, mit deren Umsetzung er schon begonnen hatte. Es muss anhand objektiver nachprüfbarer Tatsachen erkennbar sein, dass die Vermietung beabsichtigt war.

Hinweis: Da der Steuerschuldner die Feststellungslast trägt, ist eine gute Beweisvorsorge wichtig. Als Nachweise kommen etwa geschaltete Vermietungsanzeigen oder erteilte Makleraufträge in Betracht.

Im Urteilsfall konnte der BFH im Todeszeitpunkt der Erblasserin noch keine Vermietungsabsicht erkennen; entsprechend objektiv nachprüfbare Tatsachen lagen nicht vor.

Hinweis: Die Finanzverwaltung lässt den verminderten Wertansatz für im Besteuerungszeitpunkt leerstehende Objekte zu, wenn diese wegen Mieterwechsels oder Modernisierung vorübergehend nicht vermietet waren. Steht das Objekt nach der Erbschaft hingegen wie im Urteilsfall mehrere Jahre leer, kommt ein verminderter Wertansatz nicht in Betracht.