Wann Darlehenszinsen (nicht) komplett dem Vermietungsbereich zugerechnet werden können

Wenn private Investoren ein Mehrfamilienhaus errichten und die Wohnungen anschließend zum Teil vermieten und veräußern, stellt sich die Frage, inwieweit die anfallenden Finanzierungszinsen des Objekts dann als Werbungskosten im Vermietungsbereich absetzbar sind.

Dem Bundesfinanzhof (BFH) lag nun ein solcher Fall vor, in dem Eheleute ein Haus mit drei Wohnungen errichtet hatten, von denen sie zwei vermieteten und eine an ihre Tochter verkauften (innerhalb der Spekulationsfrist). Sämtliche Baukosten und Darlehensraten hatten sie über ein Baukonto bezahlt, auf das zuvor Darlehensmittel, Eigenmittel sowie die Kaufpreisraten der Tochter geflossen waren.

In ihren Einkommensteuererklärungen machten die Eheleute die Schuldzinsen der Darlehen in voller Höhe als Werbungskosten bei den beiden vermieteten Wohnungen geltend. Das Finanzamt hingegen vertrat die Auffassung, dass die Zinsen nur anteilig im Vermietungsbereich abgezogen werden können (entsprechend den Miteigentumsanteilen der vermieteten Wohnungen).

Der BFH vertrat ebenfalls diese Ansicht und verwies auf die Rechtsprechungsgrundsätze, die zu anteilig fremdvermieteten und anteilig selbstgenutzten Gebäuden entwickelt worden sind. Demnach können Schuldzinsen bei gemischt genutzten Objekten nur dann in vollem Umfang im Vermietungsbereich berücksichtigt werden, wenn der Vermieter das Darlehen dem vermieteten Gebäudeteil zugeordnet hat, indem er mit den Darlehensmitteln gezielt nur die Aufwendungen zur Herstellung dieses Gebäudeteils beglichen hat. Eine Aufteilung der Schuldzinsen ist hingegen erforderlich, wenn die Baukosten - wie im vorliegenden Fall - einheitlich abgerechnet wurden, ohne dass die Herstellungskosten des vermieteten Teils gesondert ausgewiesen und bezahlt wurden. Im Urteilsfall kam noch hinzu, dass sämtliche Finanzierungsmittel auf dem Baukonto vermischt worden waren.

Hinweis: Wer seine Schuldzinsen bei nur teilweise vermieteten Mehrfamilienhäusern komplett dem Vermietungsbereich zurechnen möchte, sollte also bereits vor Beginn der Bauphase die richtigen Weichen für eine Trennung stellen: Handwerker sollten Baukosten getrennt in Rechnung stellen und Darlehensmittel sollten gezielt zur Begleichung von Baukosten des Vermietungsbereichs verwendet werden. Für eine saubere Trennung der „Abrechnungskreise“ empfiehlt es sich für Vermieter, mehrere Baukonten einzurichten.