Wie ermittelt das Finanzamt die ortsübliche Vergleichsmiete?
Sofern Sie als Vermieter eine Wohnung zu verbilligten Konditionen vermieten, kann Ihnen der Werbungskostenabzug für das Mietobjekt anteilig gekürzt werden. Grund ist eine Regelung im Einkommensteuergesetz, wonach eine Vermietung in einen entgeltlichen (abziehbaren) und einen unentgeltlichen (nicht abziehbaren) Teil aufgespalten werden muss, wenn das Entgelt für die Wohnungsüberlassung weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt.
Hinweis: Besondere Bedeutung hat diese Regelung bei Vermietungen an nahe Angehörige, denn hier liegt es häufig im Interesse beider Mietparteien, eine möglichst geringe Miete zu vereinbaren. Der Vermieter setzt die Miethöhe in diesen Fällen häufig knapp oberhalb des 66 %-Werts an, um möglichst geringe Mieteinnahmen versteuern zu müssen (unter Ausnutzung des vollen Werbungskostenabzugs).
Diese Gestaltungen können allerdings scheitern, wenn das Finanzamt eine höhere ortsübliche Marktmiete annimmt als der Vermieter.
Beispiel: Der Vermieter geht von einer ortsüblichen Marktmiete von 500 € aus und vermietet seine Wohnung daher zu 330 € (66 %) an seine Tochter. Das Finanzamt legt hingegen eine ortsübliche Marktmiete von 600 € zugrunde, so dass der Schwellenwert für eine verbilligte Vermietung bereits bei einer Miete unter 396 € erreicht ist und das Amt daher den Werbungskostenabzug kürzt.
Eine neue Verfügung der Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main (OFD) zeigt, wie die Finanzämter die anzusetzende Vergleichsmiete ermitteln. Danach gilt:
Als ortsübliche Marktmiete werden von den Ämtern die ortsübliche Kaltmiete plus die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten angesetzt. Es wird also die tatsächlich gezahlte mit der ortsüblichen Warmmiete verglichen.
Zu den umlagefähigen Kosten zählen insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und für den Hauswart.
Sofern die Wohnung vor der Angehörigenüberlassung an fremde Dritte vermietet war, können die Finanzämter in der Regel den zuvor vereinbarten Mietpreis als ortsübliche Vergleichsmiete ansetzen.
Wurde die Wohnung zuvor nicht fremdvermietet, sollen die Ämter die ortsübliche Miete regelmäßig anhand der örtlichen Mietspiegel ermitteln. Sind darin Rahmenwerte genannt, kann der untere Wert angesetzt werden.
Existiert für die betroffene Kommune kein Mietspiegel, sollen die Ämter unter anderem auf verwaltungseigene Mietwertkalkulatoren und Internetrecherchen in Immobilienportalen zurückgreifen.
Hinweis: Die OFD weist ihre Finanzämter darauf hin, dass die ermittelte ortsübliche Marktmiete auch in einem anschließenden Einspruchs- oder finanzgerichtlichen Verfahren belastbar sein sollte, so dass die Ämter ihre Wertfindung ausführlich dokumentieren sollten. Entsprechendes wird auch Vermietern geraten; auch sie sollten durch aussagekräftige Unterlagen wie beispielsweise Internetangebote später belegen können, wie sie ihre (niedrigere) Vergleichsmiete ermittelt haben.
