Wie viel Miete muss eine GmbH für die Vermietung eines Einfamilienhauses erwirtschaften?

Zunächst klingt es ungewöhnlich: Eine GmbH überlässt ihrem Gesellschafter-Geschäftsführer ein Einfamilienhaus. Das erscheint auf den ersten Blick befremdlich - schließlich wird ein Gesellschafter-Geschäftsführer in der Regel alles tun, um das private Einfamilienhaus von der Haftungsmasse der Gesellschaft fernzuhalten.

Auf den zweiten Blick ist dies jedoch keineswegs so abwegig: Um die Eigenkapitalsituation einer Gesellschaft kurzfristig zu verbessern und sogar eine Insolvenz abzuwenden, kann es sinnvoll sein, das Haus an die GmbH zu übertragen. Dabei ist es jedoch wichtig, dass die GmbH für die Überlassung Miete verlangt. Ist die Miete allerdings zu gering, wird dem Einkommen der GmbH eine verdeckte Gewinnausschüttung hinzugerechnet.

Die Frage ist nur: Anhand welchen Vergleichsmaßstabs ist zu prüfen, ob die Miete zu gering ist? Während es grundsätzlich naheliegen dürfte, den Mietspiegel - also die ortsübliche Miete - zugrundezulegen, hat der Bundesfinanzhof (BFH) 2004 entschieden, dass stattdessen die sogenannte Kostenmiete anzusetzen ist. Das bedeutet, die GmbH muss mit der vom Gesellschafter-Geschäftsführer verlangten Miete alle Kosten der Immobilie wie zum Beispiel Anschaffung, Instandhaltung und Unterhalt decken können und dabei noch einen (kleinen) Gewinn erwirtschaften. Im Urteilsfall aus 2004 lag die Kostenmiete deutlich über der ortsüblichen Miete, da es sich um ein Luxushaus handelte.

Vor dem Finanzgericht Köln (FG) klagte nun ein GmbH-Gesellschafter in einem ähnlich gelagerten Fall gegen den Ansatz der Kostenmiete, da das Haus, in dem er lebt, eher ein „normales“ Einfamilienhaus sei. Doch das FG verweigerte sich des Ansatzes des Mietspiegels, denn das Urteil des BFH aus 2004 ließe nicht erkennen, dass auf die Ausgestaltung der Immobilie abzustellen sei.

Hinweis: Gegen das Urteil des FG ist Revision eingelegt worden. Es bleibt abzuwarten, ob der BFH seine Meinung aus 2004 ändern und auf die individuelle Ausstattung der überlassenen Immobilie Rücksicht nehmen wird.