Wann ist ein Nießbrauchsvorbehalt ein Hindernis für den Abzug?

Als potentieller Vermieter sollten Sie sich vor dem Erwerb einer Immobilie fragen, ob sich Kauf und Vermietung denn auch rechnen werden. Hierbei lediglich die ersten fünf Jahre nach dem Kauf zu betrachten, hat keinen allzu großen Sinn - insbesondere, wenn Sie eine dauerhafte Vermietung planen. Denn Anlaufverluste sind in diesem Zeitraum keine Seltenheit.

Wann das Finanzamt die steuerliche Anerkennung von Vermietungsverlusten in den ersten fünf Jahren dennoch versagen kann, zeigt ein Fall aus Nordrhein-Westfalen. Hier hatte ein Vermieter-Ehepaar ein Haus gebaut und die darin befindlichen drei Wohnungen vermietet: eine an den Sohn und zwei an fremde Dritte. Vier Tage nach den Mietabschlüssen hatten die Eheleute das Haus unentgeltlich auf ihren Sohn übertragen, sich aber den Nießbrauch für fünf Jahre vorbehalten. Damit hatten sie in der Folgezeit zwar Vermietungseinkünfte, die Vermietung war aber von vornherein nicht auf Dauer angelegt, sondern auf fünf Jahre befristet. Einen Überschuss erzielten die Vermieter innerhalb dieser kurzen Zeitspanne nicht.

Damit die Verluste aus einer Vermietung steuerlich anerkannt und zum Abzug zugelassen werden, muss die Vermietung aber mit Einkünfteerzielungsabsicht betrieben werden und auf Dauer angelegt sein.

• Im Verhältnis zum Sohn lag diese Dauerhaftigkeit nicht vor. Denn nach fünf Jahren endete der Nießbrauch und die Wohnung wurde in eine Eigennutzung überführt. Die anteilig auf dessen Wohnung entfallenden Verluste wurden daher nicht anerkannt.

• Bei den beiden fremdvermieteten Wohnungen mussten dagegen auch die Jahre nach dem Nießbrauch - und somit auch die Einkünfte des Rechtsnachfolgers - berücksichtigt werden. In diesem Verhältnis konnte daher keine Befristung der Vermietung die steuerliche Abziehbarkeit der Verluste verhindern. Es griff die typisierende Unterstellung einer Einkünfteerzielungsabsicht.

Hinweis: Sie planen, Vermögen auf Ihre Kinder zu übertragen, und wollen steuerliche Fallen vermeiden? Bitte vereinbaren Sie einen Beratungstermin, damit wir Ihre Situation überprüfen können.